Reforma a la Ordenanza sobre Inmuebles Urbanos. Nuevo madrugonazo pretende dar Gerardo Blyde junto al Concejo Municipal de Baruta

Infome referente la Reforma de la Ordenanza sobre Inmuebles Urbanos de Baruta

Este informe ha sido entregado a la Secretaría del Concejo Municipal de Baruta el 18 de noviembre y circulado por correo electrónico a los concejales del municipio.


OBSERVACIONES GENERALES Y PROPUESTAS A LA ORDENANZA SOBRE INMUEBLES URBANOS DEL MUNICIPIO BARUTA

Visto que el Concejo Municipal del Municipio Baruta del Estado Miranda discute para la segunda semana de noviembre de 2016, y en virtud del derecho constitucional de petición y la participación ciudadana en la formación de las leyes, pasamos a realizar las siguientes observaciones y propuestas para ser analizadas a la luz de la discusión legislativa de tal instrumento.

1.- PUNTO PREVIO. SOBRE LA CONSULTA PÚBLICA.

El Proyecto de Ordenanza de Reforma de la Ordenanza sobre Inmuebles Urbanos del Municipio Baruta, que a la fecha cuenta con aprobación en primera discusión y aprobación parcial de algunos artículos en segunda discusión, no ha sido sometida a la Consulta Pública que obliga los artículos 95.1, 259.3 y 266 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, y 123 del Reglamento Interno y de Debates del Concejo Municipal del Municipio Baruta, pues dicho proyecto no ha sido publicado en la página web oficial del Municipio, ni anunciado por los medios digitales ni impresos por la Secretaría de la Cámara Municipal, ni informado a la comunidad organizada.

Por esta razón solicitamos que se reponga el proceso formativo de la norma a la fase de consulta descrito en los artículos citados para evitar la nulidad absoluta de la Ordenanza resultante por efecto de ilegalidad del proceso de formación de la norma.

2.- SOBRE EL CONTENIDO DE LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS.

Se observa en la exposición de motivos del Proyecto de Ordenanza, que se hace referencia al desfase entre la última norma vigente y la “realidad económica actual”; sin embargo esa realidad económica reflejada en los elementos técnicos usados para la determinación de la actualización de la Planta de Valores Catastrales desconoce la acelerada pérdida de valor en las operaciones inmobiliarias en el Municipio a lo largo del año 2016, donde producto del éxodo masivo de venezolanos ha generado una sobre oferta en el mercado inmobiliario, al extremo de haber más de 30.000 viviendas a la venta en el Sureste de Caracas y una caída de más del 35% de su precio en el último trimestre; esta información sugerimos que sea contrastada con la Cámara Inmobiliaria.

Así mismo la Exposición de Motivos hace referencia a “cifras extraoficiales” de “inflación” como elemento motivador para este proyecto. En este sentido recomendamos no invocar cifras extraoficiales pues la Ordenanza puede ser atacada por un falso supuesto en su concepción general; así mismo, no es correcto hablar de inflación sino de Diferencias en los Índices de Precios, siendo que existen además varias categorías en estos índices, luciendo el aplicable a los relativos al sector de la construcción.

Es lógico pensar que estas circunstancias económicas, que afectan al municipio, también afectan a los contribuyentes en igual o mayor medida, pues los ingresos salariales y de otro tipo también presentan un ostensible rezago frente a la escalada de precios de bienes y servicios.

Por otra parte la Exposición de Motivos señala que el ajuste de la Unidad Tributaria que sirve de base de cálculo para la imposición de sanciones, no recoge la realidad de la variación de precios, sin embargo ese es el elemento de cálculo oficial y fundamentar la modificación de las sanciones en ese argumento puede ser atacado judicialmente por presentarse como una desviación de poder para convertir las sanciones fiscales en un elemento de recaudación desconociendo su verdadera naturaleza.

3.- SOBRE EL CONTENIDO DE LA REFORMA.

3.1.- Art. 18.2 de la ordenanza resultante. Sobre el Uso del Inmueble.

Observamos que se indica que es aquel que corresponde al uso señalado en la zonificación aplicable, con independencia del uso real si difiere del permitido. En este sentido consideramos que debe revisarse el concepto planteado pues es un principio rector del derecho tributario la preeminencia de la realidad económica sobre la forma jurídica. En muchas de nuestras urbanizaciones de carácter exclusivamente residencial se han generado usos ilícitos de inmuebles para viviendas, como por ejemplo el uso de casas-quintas para servir como salones de fiesta. Consideramos que en este tipo de casos el municipio debe reservarse la posibilidad de gravar impositivamente este tipo de casos con independencia de las sanciones de multa y clausura que correspondan.

3.2.- Art. 19 de la ordenanza resultante. Sobre la alícuota aplicable.

3.2.1.- Sobre la vigencia temporal de las alícuotas.

Se presta a confusión el tiempo de entrada en vigencia de la alícuota por tramos de tiempo, pues si bien es cierto que se señala que la primera alícuota comienza a regir a partir del primer año de vigencia de la ordenanza, el Parágrafo Único indica que esta alícuota entrará en vigencia al año fiscal siguiente en que entre en vigencia la Ordenanza que de acuerdo al artículo 21 de la Ordenanza de Reforma, sería el 1º. de Enero de 2017. Este desfase, aunado al ajuste de la Planta de Valores Catastrales, implicará que de aprobarse antes del 31 de Diciembre de 2016, durante todo el año 2017, la alícuota aplicable será la contenida en el Artículo 19 la actual ordenanza, es decir 0.10% pero sobre los Valores Catastrales actualizados, generando un efecto económico devastador en la economía de los contribuyentes.

3.2.2.- Sobre el monto de las alícuotas.

Si bien es cierto que las alícuotas propuestas son menores a las actuales, el efecto de la actualización de los valores catastrales generará sobre la economía de los contribuyentes un importante impacto. En este sentido es menester mencionar la suspensión de efectos dictada el 11 de agosto de 2016 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de la Ordenanza que por esta misma materia aprobó el Municipio Valencia del Estado Carabobo, señalando la Sala:

Ahora bien, la demanda incoada se fundamenta en la presunta infracción de los artículos 316 y 317 del Texto Fundamental, por considerar que los aumentos de los valores fiscales contenidos en la tablas que conforman el Anexo A de la Ordenanza de Reforma de la Ordenanza de Impuestos Sobre Inmuebles Urbanos del Municipio Valencia del Estado Carabobo, por establecer cargas fiscales desproporcionadas e irrazonables que no se corresponden con la capacidad económica del contribuyente, así como, por tener dicho tributo efectos confiscatorios en el patrimonio de los mismos.” . tomado de:http://historico.tsj.gov.ve/decisiones/scon/agosto/190190-741-11816-2016-16-0333.HTML

Es decir, no basta que la alícuota parezca desproporcionada y resulte confiscatoria y regresiva; sino que tal efecto puede derivarse de la modificación de la Tabla de Valores Catastrales.

Igualmente consideramos que al establecerse una ajuste anual de la Planta de Valores Catastrales, tal como lo señala el Artículo 15 de la Ordenanza, una tarifa escalatoria creciente en el tiempo más dicha actualización generarán un efecto regresivo del impuesto creado violentando las garantías constitucionales de progresividad y consulta a la capacidad contributiva previstas en el artículo 316 constitucional y a la no confiscatoriedad prevista en el artículo 116 de la Carta Magna.

3.2.3.- Propuesta de alícuotas.

En caso que esa Cámara Municipal considere que debe aprobarse una alícuota escalatoria creciente en el tiempo, sugerimos que se establezcan más tramos y más tiempo entre ellos para llegar a la mayor de las alícuotas, pues como es previsible el actual daño de la economía de los contribuyentes producto del daño en la economía nacional está lejos de recuperarse y al iniciarse tal recuperación la misma será lenta y progresiva.

A tales efectos proponemos alícuotas en el siguiente orden:

0.01% durante los primeros 3 años

0.025% durante los 3 años siguientes

0.05% durante los 2 años siguientes

0.075% durante los 2 años siguientes

0.1% a partir del término del plazo anterior

3.3.- Artículo 21 de la ordenanza resultante. Distribución por sectores. Caso Terrazas de Santa Fe. Sector 10B

Del análisis de los sectores propuestos, solicitamos una mejor y más detallada revisión de estos y establecer en la ordenanza los criterios técnicos para integrar diversas zonas en el sector determinado.

En el caso de la comunidad de Santa Fe y sus áreas circundantes estas se encuentran distribuidas en al menos 5 sectores diferentes según el proyecto de ordenanza. Es comprensible que la realidad presente demuestra que los valores entre diversas áreas puede variar entre ellas, sin embargo se agrega al sector 10B el parcelamiento conocido como Terrazas de Santa Fe cuando este forma parte al sector 10A de la ordenanza vigente dentro del conglomerado “Santa Fe de los Prados” asignándole un Valor Catastral muy superior a otras zonas de la misma comunidad con similares características, y adjudicándonos valores más cercanos a zonas de alto poder adquisitivo como Valle Arriba, El Refugio o Lomas de la Alameda.

Sugerimos que el parcelamiento Terrazas de Santa Fe siga siendo considerado como parte del sector 10A “Santa Fe de los Prados” y que los Valores Catastrales asignados sean revisados de acuerdo a la realidad económica actual.

En varios sectores hemos advertido la incorporación de áreas que integraban sectores de menor carga impositiva; por lo que hemos señalado que deben revisarse los elementos técnicos utilizados para tal redistribución.

3.4.- Artículo 22 de la ordenanza resultante. Sobre la Liquidación del tributo.

El Parágrafo Segundo del mencionado artículo crea un “RECARGO” del 25% del “tributo omitido” para los pagos realizados luego del trimestres correspondiente; mientras que el artículo 47 de la Ordenanza resultante indica que la aplicación de las sanciones previstas en la ordenanza no dispensan del pago de tributos, sanciones y recargos previstos en el Código Orgánico Tributario (norma que dudosa constitucionalidad según veremos más adelante).

La falta de precisión de la naturaleza de este recargo no obsta para que choque en contra de dos derechos fundamentales:

a.- En caso de calificarse este recargo como una sanción, violenta abiertamente el principio “NON BIS IN IDEM” o prohibición de doble sanción consagrado en el Artículo 49.7 constitucional; ya que la propia ordenanza y el Código Orgánico Tributario tienen sanciones relativas a la falta de pago oportuno.

b.- En caso de calificarse como una indemnización para reparar al fisco la pérdida del valor del tributo, violenta el principio de protección en contra de la usura previsto en el Art. 114 constitucional, pues la propia ordenanza y el Código Orgánico Tributario prevé el tipo de intereses ordinarios y de mora en caso de pago extemporáneo y el ajuste por inflación en caso de ejecución judicial.

3.5.- Eliminación de los Arts. 42, 43 y 52 de la ordenanza vigente.

La eliminación de los factores de descuento por sector, no permite aplicar mecanismos de ajuste a la situación de realidad económica frente a un “valor de mercado” que no refleje las posibilidades reales de pago y otros estímulos fiscales para el mantenimiento de inmuebles existentes o la generación de nuevos desarrollos donde sea necesario. Sugerimos no eliminar este mecanismo y adecuarlo a las realidades observadas.

3.6.- Art. 47 de la ordenanza resultante. Imposición genérica de doble sanción.

La redacción sugerida desnaturaliza el contenido del actual artículo 48, cuyo evidente propósito es establecer el orden de imputación del pago de las obligaciones tributarias y la no extinción de la obligación principal y sus intereses por causa del pago de la sanción. El texto propuesto incorpora un elemento que violenta flagrantemente el concepto NON BIS IN IDEM, al pretender permitir que por el mismo ilícito se apliquen varias sanciones en simultáneo.

3.7.- Art. 48 de la ordenanza resultante. Aplicación de varias sanciones en simultáneo.

El artículo propuesto permite la aplicación de varias sanciones a partir del mismo supuesto y la aplicación de sanciones concurrentes. Así mismo suprime la regla del término medio y la aplicación de las causas agravantes y atenuantes del Código Orgánico Tributario, con lo cual se eliminaría el principio de objetividad que debe prevalecer en la aplicación de las sanciones que sean procedentes. La redacción propuesta no distingue entre concurrencia y duplicidad de ilícitos.

3.8.- Art. 49 de la ordenanza resultante. Modificación de las sanciones previstas.

El artículo propuesto incrementa las sanciones existentes en 1000% y sus supuestos están igualmente contemplados en el Código Orgánico Tributario. Nuestra recomendación es remitir al Código Orgánico Tributario la tipificación y estimación de las sanciones, las cuales ya son altamente onerosas.

3.9.- Art. 52 de la ordenanza resultante. Aprobación de planos.

Como puede observarse claramente, los planos anexos al proyecto de ordenanza carecen de indicación de escala, coordenadas y otros elementos como vialidad y elementos geográficos como ríos y quebradas que permitan identificar correctamente los espacios relativos a cada sector determinado; circunstancia que genera imprecisiones a la hora de ubicar adecuadamente las zonas correspondientes.

3.10.- Tabla de Valores Catastrales. Base Imponible.

Los valores catastrales indicados en la Tabla de Valores propuesta, representan en este momento valores que se encuentran, al menos para el caso de Terrazas de Santa Fe, sector 10B propuesto, cifras que se encuentran por encima del “valor de mercado” violentando lo dispuesto en el artículo 175 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal.

Así mismo, se lee del propio contenido del artículo 175 LOPPM: “…Para la fijación del valor de mercado se deberán considerar las condiciones urbanísticos edificatorias, el carácter histórico artístico del bien, su uso o destino, la calidad y antigüedad de las construcciones y cualquier otro factor que de manera razonable pueda incidir en el mismo.” (resaltado nuestro)

Como puede observarse de la tabla propuesta, no se hace distinción alguna en la antigüedad de las construcciones, poniendo en el caso del sector 10B en igualdad de condiciones construcciones que tienen 40 años frente a otras recién construidas. A pesar que el Artículo 15 en su parágrafo único de la ordenanza resultante plantea un ajuste por la antigüedad del inmueble, es resaltante que esa ajuste alcanza escasamente el 12% en construcciones cuya antigüedad sobrepase los 50 años, en tramos de 2% por cada década de antigüedad; esta valoración no obedece a la variación de precios en la realidad económica, pues el impacto de la antigüedad en las necesidades de mantenimiento, refacción y reparación del inmueble genera costos en el propietario y desmejoras en el precio de una eventual venta.

Es de nuestra consideración que para mantener el espíritu del Art. 175 LOPPM, es necesario ampliar los tramos de rebaja o restablecer las tablas de descuentos que se eliminarían al desecharse los actuales artículos 42, 43 y 52 de la ordenanza vigente. En ese sentido proponemos que se estimen tramos de descuentos de 0,5% por cada año de antigüedad de la construcción contados a partir de la certificación de cumplimiento de las variables urbanas.

Así mismo proponemos que este descuento se extienda a todo tipo de inmuebles y no únicamente a aquellos que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal como dispondría el resultante artículo 15, parágrafo único; pues esta consideración es discriminatoria para con aquellos propietarios de inmuebles distintos a las “edificaciones residenciales bajo propiedad horizontal”, ya que las limitaciones en el precio y los efectos de la antigüedad afectan en igual proporción a los propietarios con distingo del uso o forma de organización de la propiedad.

4.- PROPUESTAS A SER INCLUIDAS.

Además de las observaciones realizadas a los artículos señalados, consideramos convenientes evaluar la posibilidad de incorporar a la ordenanza los siguientes particulares:

4.1.- Contratación de las Juntas de Condominios y/o Administradoras de Condominios en la cobranza.

Mediante contratos de gestión de cobranza, que no implican la delegación de la recaudación, se puede establecer un mecanismo de cobranza vía “gastos no comunes” en los recibos de condominio, en los casos de viviendas regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual facilitaría el cobro mensual y continuo de los impuestos de ese tipo de inmuebles.

4.2.- Designación de agentes de percepción de las Administradoras de Condominio

En caso que esta propuesta no sea aceptada, proponemos de manera alternativa hacer uso de la figura de los “agentes de precepción” prevista en el Código Orgánico Tributario, para asignar a los administradores de inmuebles tal responsabilidad; generando además ingresos por Impuesto de Actividades Económicas en empresas que sin tener un domicilio mercantil en el Municipio, generen un domicilio fiscal por el origen de sus ingresos.

4.3.- Liquidación mensual.

A los fines de facilitar el pago y cobranza del tributo se propone establecer mecanismos alternos de liquidación mensual en aquellos casos que el impuesto pueda ser cobrado por terceros mediante su adición a cuotas de condominio, recibos de luz y otros mecanismos similares.

4.4.- Determinación diferenciada de la Base Imponible

Revisión de los Valores Catastrales y definición de elementos técnicos previstos en el Art. 175 de la LOPPM, de tal manera de estimar dicho valor con consulta de la situación real de cada inmueble y no la simple determinación por zonas geográficas.

4.5.- Rebajas para viviendas alquiladas.

Como todos sabemos las actuales regulaciones en materia arrendaticia han desestimulado el arrendamiento de inmuebles para vivienda, a los fines de coadyuvar tal situación y como mecanismo para descargar la pérdida de valor de tales inmuebles, se propone otorgar a los contribuyentes que arrienden sus inmuebles para vivienda y cuyos contratos estén debidamente inscritos en la SUNAVI, la misma rebaja otorgada para los contribuyentes que vivan en el inmueble de que se trata y lo haya registrado como vivienda principal, como se establecería en el Artículo 23 de la ordenanza resultante

4.6.- Consulta a la Cámara Inmobiliaria, comunidades organizadas y otros entes.

A los fines de informar mejor y corregir los evidentes errores de la Planta de Valores Catastrales, sugerimos que sea consultada la Cámara Inmobiliaria; a las comunidades organizadas, en especial de los sectores que han sido reorganizados; a la Superintendencia Nacional de Viviendas para requerir información de los valores adjudicados para el cálculo de cánones de alquileres regulados y a otros entes públicos y privados con conocimiento del sector inmobiliario como la Asociación de Peritos Avaluadores, FOGADE, SUDEBAN, etc.

CONCLUSIONES:

Hechas las anteriores observaciones y sugerencias, solicitamos que se haga una profunda revisión de los artículos ya aprobados y se haga un estudio más amplio sobre la legalidad y constitucionalidad del instrumento en discusión, a los fines de dotar al Municipio Baruta de una ordenanza que cubra las expectativas públicas pero que guarde respeto por los derechos de los contribuyentes.

Baruta, 18 de noviembre de 2016

Abog. Vicente González De La Vega

@vicentedelavega

Anexos:
Proyecto de Reforma Ordenanza sobre Inmuebles Urbanos
Informe técnico-económico usado para establecer base imponible

Fuente: Ciudadanos Venezolanos

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